도로의 종류에 따른 가치 판정

도로에 대한 가치판정 
우리나라에는 의외로 맹지가 많다. 또한 약점이 있기에 값이 저렴한 맹지는 길의 중요성, 즉 도로가 생명이라는 것을 알려준다. 길이 없으면 차량으로 진입하지 못하고 건물을 짓기 위한 인.허가도 받지 못한다. 땅에 도로가 나 있는지, 어떻게 연결되었는지를 알기 위해 지적도를 보면 된다는 것은 투자자들의 기본이 된지 오래다. 
오늘은도로를 통해 정보를 취합하는 것을 알아보겠습니다.
지적도를 보면, 도로를 따라 광대1면, 중로1면, 소로1면등의 용어들을 보게된다. 땅에 접하는 도로의 모양에 따라 분류하는 것인데, 이와 함께 토지이용계획확인원을 보면 저촉, 접합이 함께 병기되어 있다.

그린벨트나 도로, 공원용지 등의 계획에서 자신의 땅이 해당 지역과 접함, 저촉, 수용되는 경우가 있다. 저촉이란 해당계획에 대상토지의 일부가 포함되어 있는 경우로서 포함되어 있는 부분은 수용되기 마련이다. 접함은 대상토지 가 해당계획의 경계에 붙어있는 토지로 계획이 침범하지 않아 우선적으로 지가 상승하기 좋은 땅이라 할수 있다.
접하는 도로의 수에 따라 1면, 2면, 3면등으로 나눈다. 가로와 세로 동시에 접하는 땅은 '각지'라고 한다.

도로의 폭에 따른 가치 판정
도로는 넓이에 따라 세로, 소로, 중로, 대로로 구분된다.
세로는 폭 8미터미만의 도로를 말하는 데, 자동차 통행이 가능하면 세로(가)로 표기하고, 불가능하여 경운기 통행이 가능하면 세로(불)로 표기한다. 세각은 세로에 2면이상 접한 각지를 말한다. 소로는 폭 8~12미터의 도로, 중로는 폭이 12~25미터, 대로는 폭이 25~40미터, 폭 40미터 이상은 광대로로 분류하는 데 일반적으로 폭 25미터이상은 대로라 한다. 여기서 말하는 폭(도로 넓이)은 자동차가 다니는 부분과 인도부분까지 포함한것임에 유의할 필요가 있다. 일반적으로, 넓은 도로와 접하는 땅이 더 가치가 있는 것으로 보지만 무조건적인 절대기준은 아니다. 도로가 너무 넓으면 유동인구가 많고 통행이 편리하다는 측면에서 주목 을 받을 수 있지만, 오히려 그냥 지나칠 수 있는 땅이 될 수 있기 때문이다. 공장용지나 물류부지등의 차량이동이 많은 지역들은 도로가 넓은 것이 좋지만, 상업시설이 있는 지역은 도로 폭이 8차선이상의 넓은 도로보다 오히려 4차로나 6차 로가 좋다. 도로의 폭에 따른 땅의 가치가 있다면 도로에 접하는 방식에 따라 땅의 가치가 달라지기도 한다.

도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정
도로에 접하는 방향의 땅 길이와 그렇지 않은 땅 길이의 비율을 '세장비'라고 한다. 도로쪽이 긴 것은 세장비가 작다고 하고 도로쪽이 짧은 것은 세장비가 크다고 한다. 주택지로서 땅을 고려한다면 세장비가 큰 것이 좋고, 상업 지라면 작은 것이 좋다. 그리고 도로에 접하더라도 위치에 따라 가치가 다르다는 것을 알 수 있다. 전문가마다 서로 다른 기준과 땅의 개별성과 지역성으로 다소 차이가 있겠 지만, 필자는 공시지가를 참조하여 '5-3-2 체감법'을 활용한다. 도로에 접한 땅의 절반은 50%의 가치가 있고 나머지 절반중에서 30%, 20%의 가치가 있다고 보는 것이다.

도로의 종류에 따른 가치 판정
도로는 관리주체별로 고속도로, 일반국도, 지방도, 시.군.구 도 등이 있다. 고속도로는 자동차 교통망의 중추부분을 이루는 중요도시를 연결하는 자동차 전용의 고속교통이 이용하는 도로로 최대시속 110킬로미터, 일반국도는 중요도시, 지정항만, 중요한 비행장, 관광지 등을 연결하며 국가 기간 도로망을 이루는 도로로 최대 90킬로미터, 지방 도는 도내의 주요 도시를 연결하며 지방의 간선도로망을 이루는 도로로서, 최대 60킬로미터까지 주행할 수 있는 도로다. 투자자들이 주목할 도로는 일반국도와 지방도다. 남북방향의 일반국도는 홀수번호이고, 동서방향의 일반 국도는 짝수번호다. 예를 들어, 국도45호선은 서산~가평 을 연결해주여 남북방향의 일반국도이고 국도 42호선은 인천~동해를 연결하는 동서방향의 일반국도임을 알 수 있다.

도로에 접한 땅은 무조건 좋다.
도로와 접해 있더라도, 도로를 이용하지 못하는 땅도 있다. '접도구역'과 '완충녹지'다. 접도구역에는 건물 신축이나 증축이 금지되어 역시 처분(?)을 기다리는 처량한 신세가 되고 만다. 폭은 경부와 중부고속도로는 30미터, 일반 고속 도로는 25미터, 국도나 지방도로는 5미터로 해당지역의 땅을 개인적으로 활용하지 못한다. 또한, 현장에 가면 가드레일로 도로와 경계를 구분짓는 곳 역시 우회도로나 타당성이 발생되지 않는 한 가드레일로 인해 도로 접근성이 떨어지는 땅들도 있다. 비탈길을 따라 도로 바깥쪽에 있는 땅 역시, 사고 위험성이 있어 활용도가 낮다고 볼 수 있다. 도로에 접근한다고 하여 무조건적으로 좋은 땅은 아니라는 것을 알 수 있다. 도로에 대한 정리 였습니다.

대한민국 국가대표 성공멘토