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임야매매 계약시 특약사항에 대해 알아보겠습니다.

임야매매는 농지 매매와 다르게 임야매매 계약시 지상물은 별다른 특약사항이 없다면 그대로 매수인에게 이전되는 것이 특징이라고 할수있습니다. 대표적인 예로 지상수목과 분묘라고 할수있습니다. 그래서, 임야 매수인은 매수인 확인으로 수목과 임야를 꼭 확인하여야 합니다. 그것이 아니라면, 특약사항을 잘 쓰는 것이 중요합니다. 일반적인것으로 문제되는 것은 매도인이 매각전에, 산판업자(산림을 벌채해 판매하는 업자)에게 조림을할 수 있도록 임야를 임차해주는 경우도 있습니다. 산판업자 라는말 많은분들이 처음듣거나 많이 생소할것이라 생각 합니다. 처음들어보시는분들 계실꺼라 생각합니다.
이런 경우에, 산판업자의 식재 조림수목은 산판업자 소유니 명인방법이나 입목등기 또는 이런것에 특약사항이 없다면, 매수인에게 조건없이 이전이 됩니다. 만일에, 값 나가는 소나무, 측백나무, 유실루, 조경수등을 집단적으로 식재하고 있는 경우에는 정말 머리 아픈 상황이 될 수도 있다는 것입니다. 물론, 매도인이 알아서 해야 할 일 입니다. 매수인에 입장에서는 준비를 잘 해야 할 것중 하나 입니다. 또한, 묘지 문제도 만만치가 않다는것 다들 알고있을거라 생각합니다. 만약 특약사항이 없으면, 역시 매수인의 책임으로 되어 묘지를 이장해야만 합니다. 결국에는, 이장비용이 발생한다는 것입니다. 다행히, 무연고 묘지나 또는, 분묘기지권이 없는 묘지는 큰 문제가 없습니다. 분묘기지권이 있는 연고 묘지가 있고 가족묘지 일경우에는 이장이 불가하다는 문제까지도 발생할 수 가 있습니다. 따라서, 임야매매 매수시에는 직접 현장을 발을 밟아가면서 눈으로 몸으로 모두 확인하셔야만 나중을 생각해서 꼭 확인하셔야 합니다. 필수 중 필수, 확인사항 이라는 것입니다.

묘지 1기때문에, 1년이상 개발행위를 못하는 경우도 다반수 입니다. 따라서, 임야매매시 묘지가 없음을 확인하더라도 반드시 특약사항을 다음과 같이 기재하여 야만 나중을 위해서 꼭 필요 합니다.
첫번째 거래대상인 임야에 존재하는 분묘, 잔금 지급전 매도인의 책임과 비용으로 이장하기로 한다는것은 필수. 개발행위 등 인.허가 착공시 후일 발견한 분묘가 있는 경우에도 동일하게 매도인이 부담하기로 해야한다는 특약사항 입니다.
두번째 만일에, 잔금 전일까지 이장하지 않았을 경우에는 이장비용으로 금 OOO원을 잔금에서 공제한다는 내용기제 를  한다. 후일, 발견한 분묘가 있는 경우에도 1기당 OO원 을 매도인은 매수인에게 지급하기로 한다는 특약사항 입니다. 특약사항을 이렇게 넣는다는것이 부담스럽다는 분들이 많습니다. 하지만, 반대로 입장을 바꿔서  조금만 생각을 한다면 절대 그렇지만은 않습니다. 그만큼, 분묘 기지권이 생각이상으로 쎕니다. 임야매매 계약당시 계약금을 받지 않으시고, 언제까지 계약금을 지급하기로 하는 특약사항 이것은, 임야매매 거래에서는 특히 조심 에 또 조심을 하셔야 합니다. 만약에 못된 매수인이 이런 종류에 계약서를 이용하여 악의적으로도 사용할 수 도 있습니다. 그런상황이 발생한다면 그런 상황을 격고 계시는 분들은 아주 환장하고 미치는 상황이 발생할수도 있다는것 기억해야 합니다. 그렇다고, 임야매매 계약금을 받지도 않고 계약을 해지하는 것도 절차가 있고 바로 해약도 안되니, 만일 부동산에 몸을담고 있는 분이시라면 스트 레스가 엄청날겁니다.  따라서 임야매매는 면적이 생각 이상으로 크다보니, 생각지도 않는 Case가 종종 발생 하기도 합니다. 그만큼, 개발행위허가도 만만치 않다는 것입니다. 혹시, 임야매매 중개를 하는 경우가 생긴다면 반드시, 위 내용은 기억해야 합니다.

부동산자산관리 성공멘토 염재황 입니다.